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海南省地方税务局关于进一步明确将地价计入房产原值征收房产税有关问题的通知

[琼地税发〔2014〕180号] [2014-09-23]

各市、县、区地方税务局,各直属稽查局,省局各部门:

    为正确贯彻执行《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)和《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(琼财税〔2011〕299号)关于将地价计入房产原值征收房产税的规定,经研究,现就有关问题明确如下:

一、宗地地价包括哪些内容

    地价既包括取得土地使用权支付的价款,也包括开发土地发生的成本费用,如拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。

    以出让或转让方式取得的土地的,取得土地使用权支付的价款包括支付的土地出让金或者土地转让价款、契税、耕地占用税。

    以接受投资入股方式取得土地的,取得土地使用权支付的价款包括投资作价价格及契税。

    以抵债或交换方式取得土地的,取得土地使用权支付的价款包括交换的物质利益(如材料、土地、不动产等)价格及契税。

    以接受无偿捐赠方式取得土地的,取得土地使用权支付的价款包括接受时的市场公允价格及契税。

    以继承方式取得土地的,取得土地使用权支付的价款包括被继承人取得土地使用权支付的价款。

二、划拨土地计入房产原值的问题

    单位或个人取得的划拨地,无论以什么方式取得,或者是否经过评估增值,均不需要计入房产原值。

三、新建商品房、二手房用地价格计入房产原值的问题

    由于新建商品房、二手房是连房带地一并交易,销售价格中已含有该房产相应分割的土地价格并全额计入房产原值,因此不需再重新将地价计入房产原值。

附件:1.《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)

      2.《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(琼财税〔2011〕299号)

                          海南省地方税务局

                           2014年9月23日

 

附件1

财政部 国家税务总局关于安置

残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税〔2010〕121号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、青海、宁夏省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

经研究,现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下:

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

  对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位,可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

    对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

    对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解,对执行中发现的问题,及时上报财政部和国家税务总局。

财政部 国家税务总局

           二0一0年十二月二十一日

附件2

海南省财政厅 海南省地方税务局

转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位

城镇土地使用税等政策的通知

琼财税〔2011〕299号

 各市县财政局、洋浦经济开发区财政局、各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局:

    现将财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)转发给你们,并就有关问题明确如下,请一并贯彻执行。

一、关于减免安置残疾人就业单位城镇土地使用税的具体减免税比例及管理办法

(一)减免税范围

    安置残疾人就业的单位,凡同时符合以下条件,并经向所在市县地方税务机关备案后,其自用的土地可免征城镇土地使用税;

1.在一个纳税年度内月平均时间之残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%),且实际安置残疾人就业人数多于10人(含10人);

2.依法与安置的每位残疾人签订了一年以上(含一年)的劳动合同或服务协议,且实际安置每位残疾人在单位上岗工作;

3.通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于单位所在地最低工资标准的工资;

4.为安置的每位残疾人按月足额缴纳了单位所在地政府规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。

(二)受理及备案

    符合条件的单位应提交下列材料,向所在地市县地方税务机关申请办理备案手续:

1.营业执照副本原件及复印件;

2.税务登记证副本原件及复印件;

3.《备案类减免税登记表》一式三份;

4.安置残疾人的《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证》原件及复印件;

5.单位在职职工花名册及安置的残疾人花名册;

6.与安置的残疾人签订的劳动合同或服务协议原件及复印件;

7.自当年一月至申请备案的当月通过银行等金融机构向残疾人实际支付工资的凭证;

8.省地方税务局规定的其他资料

    实现地方税务机关按照《海南省地方税收减免管理实施办法(试行)》(琼地税发[2010]9号)的规定办理相关备案手续。受理部门为各市县办税服务厅受理窗口或当地政务中心地方税务机关服务窗口,审核部门为各市县地方税务机关税政管理部门,完成备案登记后受理部门应将资料传递至主管地方税务机关(分局、税务所),作为地方税务机关税收管理、纳税评估、税收检查和会计核算的依据。

(三)日常管理

1.市县地方税务机关税政管理部门应建立台账,对安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税的政策执行情况进行跟踪管理。主管地方税务机关(分局、税务所)应建立安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税享受优惠台账,并不定期对享受政策的单位进行检查,发现纳税人有不符合享受备案减免税的,应依法追缴,并根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处罚;

2.符合条件并已办理备案登记的单位,应于每一申报期前向主管税务机关报送上述第5、7、8项资料,逐月计算时间之残疾人站在职职工总数的平均比例和平均人数。主管地方税务局机关应核实资料并确认其减免税资格是否继续具备,经核准的单位方可进行免税申报;

3.年度终了后三个月内,各市县地方税务机关要对上年度安置残疾人就业免征城镇土地使用税的政策执行情况进行审核检查,填制《安置残疾人就业免征城镇土地使用税情况统计表》

总结上年政策执行情况,并将总结及报表上报省地税局地方税处。

二、关于计入房产原值的地价确认问题

(一)计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价;

(二)若宗地容积率低于0.5(含0.5),则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积=应税房产建筑面积×2×土地单价;

(三)若纳税人的土地属无偿划拨取得的,则计入房产原值的地价为零。

三、本通知自2011年1月1日起执行。此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。各级财税部门要加强政策宣传和纳税辅导,跟踪了解政策执行情况,对执行中发现的问题,及时上报省财政厅和省地税局。